Co czeka rynek nieruchomości w 2023 roku? “Bez liberalizacji polityki kredytowej nic się nie zmieni”

Niezależny dziennik polityczny

W 2022 roku w nieruchomościach wiele się działo. Wzrost stóp procentowych spowodował zapaść na rynku kredytów, inflacja przyspieszyła, a ceny mieszkań przestały rosnąć. W efekcie mieszkaniowa hossa skończyła się definitywnie. Czy koniunktura poprawi się w 2023 roku? W opinii ekspertów wiele zależy od tego, czy banki poluzują politykę kredytową.

“Obyś żył w ciekawych czasach” – to popularne chińskie powiedzenie pasuje do 2022 roku w nieruchomościach. Rozgrzany rynek zaczął ostro hamować. Zniknęły kolejki do biur deweloperów, a po okresie nieprzerwanych wzrostów ceny przestały piąć się w górę.

Pogorszenie koniunktury stało się faktem. Trudno było jednak oczekiwać, że rynek nieruchomości utrzyma się w dobrej kondycji w obliczu wysokich stóp procentowych i niskiej dostępności kredytów; w czasie wojny w Ukrainie i związanego z nią napływu uchodźców, a także wysokiej inflacji.

Mieszkania przestały być dostępne. Alternatywą stał się najem

Zdaniem ekspertów największy wpływ na rynek nieruchomości miało wejście w życie nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, skutkiem czego był gwałtowny spadek zdolności kredytowej Polaków.

O jakiej skali mowa? Z wyliczeń portali GetHome.pl i RynekPierwotny.pl wynika, że gdyby bufor nałożony przez KNF wrócił do poprzedniego poziomu, zdolność kredytowa przeciętnej rodziny mogłaby być wyższa nawet o 50-100 tys. zł.

W momencie, gdy zakup własnego mieszkania dla wielu Polaków był nieosiągalny, alternatywą stał się najem. Sektor ogarnęło prawdziwe szaleństwo. W pewnym momencie na rynku zaczęło nawet brakować ofert. Chętnych na wynajem było tak dużo, że właściciele mieszkań zaczęli urządzać castingi na pożądanego najemcę.

Stawki czynszów również poszybowały. Na przykład w Gdańsku za mieszkanie trzypokojowe we wrześniu trzeba było zapłacić 5,2 tys. zł. Dla porównania w lutym 2022 r., czyli przed wybuchem wojny w Ukrainie, czynsz za to samo mieszkanie wynosił 3,7 tys. zł. Z kolei w Krakowie koszty najmu zarówno kawalerki, jak i trzypokojowego mieszkania wzrosły o ponad 30 proc. Co ciekawe, w Rzeszowie ten wzrost był jeszcze wyższy, bo o ponad 40 proc. Czynsz za trzypokojowe mieszkanie w tym mieście wzrósł z 1,9 tys. zł do 2,7 tys. zł. Obecnie sytuacja na rynku najmu nieco się ustabilizowała, jednak w porównaniu z początkiem roku stawki czynszów w całym kraju wzrosły średnio o ok. 20 proc.

Rok dwóch prędkości. Ceny mieszkań zaczęły spadać od czerwca

Po okresie nieprzerwanych wzrostów ceny mieszkań i domów przestały się podnosić, a w niektórych miastach zaczęły spadać. — Jeśli chodzi o ceny, to był to rok dwóch prędkości. Do wiosny ceny jeszcze rosły, ale potem stanęły w miejscu. Porównując je rok do roku, widać jednak wzrosty — średnio od 5 do 10 proc., ale jeśli spojrzeć tylko pół roku w tył, to są one minimalne — ocenia Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors zauważa z kolei, że ceny mieszkań niemal we wszystkich większych miastach spadają od czerwca. Z ostatniego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że ceny ofertowe od maja do listopada obniżyły się w 15 z 17 badanych miast, a jedynie w dwóch się nie zmieniły. Spadki są jednak niewielkie (średnio o 3,5 proc. od maja), ale według eksperta mogłyby być dużo wyższe, gdyby nie m.in. wprowadzenie ustawowych wakacji kredytowych.

Jeszcze na początku 2022 r. rynek nieruchomości był bardzo rozgrzany. Ceny mieszkań rosły o 15 proc. rok do roku, a wartość wypłaconych kredytów hipotecznych w styczniu wynosiła 5,73 mld zł, co oznaczało wzrost o 11 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. Popyt na mieszkania również był wysoki, mimo że doszło już do trzech pierwszych podwyżek stóp procentowych. Sytuacja zaczęła się jednak gwałtownie pogarszać od drugiego kwartału 2022 roku – wyjaśnia ekspert Sadowski.

Co czeka rynek nieruchomości w 2023 roku? "Bez liberalizacji polityki kredytowej nic się nie zmieni"

Zapaść na rynku kredytów pogłębia się

W kwietniu weszła w życie głośna rekomendacja KNF, która znacznie ograniczyła dostępność kredytów hipotecznych. Jak już wspomnieliśmy, nakazała ona bankom urealnienie zakładanych w wyliczeniach kosztów życia osób wnioskujących o kredyt. W efekcie bankowcy muszą przyjmować, że stopa procentowa wzrośnie o 5 pkt proc. – Ponadto od stycznia do lipca co miesiąc NBP podnosił stopy procentowe, a po sierpniowej przerwie we wrześniu wprowadził kolejną podwyżkę – przypomina Sadowski.

Konsekwencją był krach na rynku sprzedaży hipotek. Z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że spadek wyniósł aż 71 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem. Z kolei statystyki Biura Informacji Kredytowej pokazują, że popyt na kredyty mieszkaniowe w listopadzie spadł aż o 65 proc. rok do roku.

– Wzrost stóp procentowych uniemożliwił zakup mieszkania osobom, które chciały je nabyć na własne potrzeby. Zniechęcił także inwestorów, którzy kupowali nieruchomości za gotówkę, aby na tym zarabiać – zauważa Jarosław Sadowski. Dodajmy, że na początku 2022 r. przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosiła 4 proc. netto, co jest odpowiednikiem około 5 proc. na lokacie bankowej

Wtedy była to dobra inwestycja, ponieważ lokaty miały oprocentowanie wynoszące przeciętnie od 1 proc. do ok. 3 proc. Obecnie sytuacja się zmieniła. Zyskowność inwestycji w mieszkanie wzrosła do 5,61 proc. netto. Jednak najkorzystniejsze lokaty mają oprocentowanie na poziomie ponad 8 do aż 10 proc. – podkreśla analityk.

Co czeka rynek nieruchomości w 2023 roku? "Bez liberalizacji polityki kredytowej nic się nie zmieni"

“Kumulacja popytu może doprowadzić do wzrostu cen”

Pod koniec 2022 r., gdy rynek nieruchomości zaczął ostro hamować, rząd niespodziewanie wkroczył do akcji z nowym programem mieszkaniowym. Głównym założeniem propozycji jest oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 2 proc. Taki kredyt mogą uzyskać osoby do 45. roku życia, pod warunkiem że będzie to ich pierwsze mieszkanie. Nie ma też żadnych ograniczeń co do metrażu czy liczby osób w rodzinie. – Rynek wciąż czeka na ożywienie w kredytach hipotecznych, a nowy rządowy program może być prawdziwym impulsem – ocenia Marcin Krasoń.

Ekspert dodaje, że realizacja programu może spowodować zamieszanie na rynku. Powód? – Osoby, które będą uprawnione do skorzystania z programu, wstrzymają się z zakupem mieszkania do czasu jego wejścia w życie. To oznacza, że drugi kwartał 2023 r. może być słaby pod względem sprzedaży mieszkań, za to w trzecim kwartale popyt się skumuluje – przewiduje Krasoń. Według niego, jeśli do tego czasu KNF zmieni zdanie i zdecyduje się poluzować politykę kredytową, a inflacja zacznie spadać, kumulacja popytu może ponownie doprowadzić do wzrostu cen.

“Czeka nas największe załamanie od dekady”

W 2022 r. deweloperzy odnotowali także spektakularne spadki sprzedaży. Z najnowszych danych NBP wynika, że w trzecim kwartale tego roku sprzedali tylko ok. 6,6 tys. mieszkań, co oznacza spadek aż o ok. 55 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem. Dodatkowo ostatnio wydano niewiele nowych pozwoleń na budowę. W trzecim kwartale 2022 r. było to 66,1 tys., co jest najniższą liczbą od wielu lat.

Spadkowy trend potwierdzają również dane Polskiego Związku Firm Deweloperskich. W 2022 r. deweloperzy rozpoczęli o 40 proc. mniej inwestycji niż rok wcześniej. W przyszłym roku spadek może wynieść kolejne 30 proc.

Zdaniem Konrada Płochockiego, wiceprezesa i dyrektora generalnego PZFD, czeka nas w związku z tym największe załamanie od dekady, co może odbić się na cenach mieszkań w kolejnych latach. W opinii Płochockiego, jeśli w 2025 r. koniunktura gospodarcza się poprawi i spadną stopy procentowe, co zwiększy dostępność kredytów, przy ograniczonej podaży nowych mieszkań, może dojść do wzrostu cen.

Co dalej z cenami mieszkań? Eksperci są podzieleni

Na pytanie o to, czy ceny nieruchomości w 2023 r. zaczną spadać, eksperci uchylają się od jednoznacznych odpowiedzi. — Bez zmiany polityki NBP w zakresie stóp procentowych ceny mieszkań z dużym prawdopodobieństwem będą nadal spadały — uważa Jarosław Sadowski. Według niego na początku przyszłego roku sytuacja na rynku nie ulegnie znaczącej zmianie. Wartość udzielanych kredytów hipotecznych będzie nadal niewielka, a więc sprzedaż mieszkań również będzie na niskim poziomie.

Ekspert uważa jednak, że w ciągu roku sytuacja może się zmienić, jeśli wystartuje rządowy program “Pierwsze mieszkanie”, a KNF zmniejszy bufor dla kredytów z oprocentowaniem stałym. Przypomnijmy, program zakłada, że przy kwocie 300 tys. zł rata spadnie z 2 407 zł (rata stała przy oprocentowaniu 8,46 proc.) do 1 711 zł (pierwsza z rat malejących, kolejne będą nieco niższe).

Marcin Krasoń spodziewa się stabilizacji cen. — Pierwsza część 2023 r. będzie kontynuacją obecnego trendu. Jednak w tym okresie kilkuprocentowe wahania cenowe na poszczególnych rynkach będą normalnym zjawiskiem. Na wartości tracić będą nieruchomości położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach, drogie w utrzymaniu, ale to jest zupełnie normalne zjawisko — podsumowuje.

Więcej postów